Η τύχη της σύμβασης μίσθωσης ακινήτου σε περίπτωση μεταβίβασής του πριν τη λήξη της (Άρθρα 614 επ. Α.Κ.)

Του Ηρακλή Δημ. Μουράβα , Δικηγόρου ΜΔΕ

Στη συναλλακτική ζωή ένα νομικό ζήτημα που απασχολεί τους εμπλεκομένους όταν πρόκειται να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο,είναι η τύχη της μίσθωσης του ακινήτου μετά τη μεταβίβαση και αν ο μισθωτής θα εξακολουθεί και με τα νέα δεδομένα να παραμένει εντός του ακινήτου ή όχι. Και τούτο διότι δεν είναι σπάνιο στην πράξη,κατά τη διάρκεια ενεργής σύμβασης μίσθωσης ακινήτου μεταξύ του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) και του μισθωτή(ενοικιαστή), το ακίνητο (μίσθιο) να αλλάξει κυριότητα.

Αυτό συμβαίνει για πολλούς λόγους. Ο βασικότερος είναι η πώληση του ακινήτου από τον εκμισθωτή σε νέο ιδιοκτήτη. Επίσης το ακίνητο μπορεί να αλλάξει πλήρως κυριότητα, όταν ο ιδιοκτήτης προβεί σε δωρεά σε τρίτο πρόσωπο ή σε γονική παροχή  προς τα τέκνα του.Ακόμη, ενδέχεται το ακίνητο να του κατασχεθεί με πλειστηριασμό λόγω χρεών ή να κληρονομηθεί αιτία θανάτου, αν ο ιδιοκτήτης αποβιώσει και αποδεχτούν οι κληρονόμοι του την κληρονομιά. Επίσης το ακίνητο μπορεί μερικώς να αλλάξει κυριότητα όταν ο ιδιοκτήτης μεταβιβάσει με οποιονδήποτε τρόπο μέροςή ποσοστό εξ αδιαιρέτου του ακινήτου με πώληση, δωρεά κτλ ή παραχωρήσει σε όλο το ακίνητο ένα δικαίωμα σε τρίτο πρόσωπο, πχ επικαρπία.

Το ερώτημα που προκύπτει είναι όταν υπάρχει στο χρονικό διάστημα που συντελείται η μεταβίβαση ακινήτου ενεργή σύμβαση μίσθωσης ορισμένου ή αορίστου χρόνου που δεν έχει λήξει ακόμη ποια είναι η τύχη της σε αυτή την περίπτωση; Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να αξιοποιήσει το ακίνητο κατά τη δική του βούληση με τον τρόπο που αυτός επιθυμεί ή δεσμεύεται από την ήδη υπάρχουσα σύμβαση μίσθωσης;

Την απάντηση σε αυτό το εύλογο ερώτημα τη δίνει ο Αστικός Κώδικας στα άρθρα 614 επ. Σύμφωνα με αυτό το άρθρο μεταξύ άλλων αναφέρεται «Αν στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφη χρονολογία- μισθωτήριο- ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης εκτός και αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο»

Το άρθρο 615 Α.Κ αναφέρει ότι «στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφη χρονολογία ή που περιέχει τον όρο ότι σε περίπτωση εκποίησης ακινήτου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή, ο νέος κτήτορας θα έχει το δικαίωμα να αποβάλλει το μισθωτή και να καταγγείλει τη μίσθωση αν το επιθυμεί ένα μήνα από το διάστημα που θα θελήσει να αποδεσμεύσει το ακίνητο αν η διάρκεια της μίσθωσης είναι εως ένα έτος και πριν από δύο μήνες αν η διάρκεια είναι μακρότερη από ένα έτος.»

Σύμφωνα με τα δύο παραπάνω άρθρα, αν δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά με το μισθωτήριο μεταξύ του παλαιού ιδιοκτήτη και του μισθωτή, η ενεργή μίσθωση δεσμεύει τον νέο κτήτορα και τον περιορίζει να αξιοποιήσει το ακίνητο με τον τρόπο που θέλει μέχρι τη λήξη της. Δικαιούται να λαμβάνει τα μισθώματα και γενικότερα έχει όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις από την μίσθωση με τον παλιό κτήτορα.

Αν όμως συμφωνήθηκε διαφορετικά τότε έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και να  αποβάλλει δικαστικά το μισθωτή από το ακίνητο.

Γι’ αυτό και στην πράξη καλό θα ήταν, αν ο εκμισθωτής πιθανολογεί ότι είτε στο άμεσο μέλλον είτε στο απώτερο θα μεταβιβάσει το ακίνητό του να προβλέπεται και στη σύμβαση μίσθωσης ρήτρα αποχώρησης του μισθωτή σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου. Με αυτή διασφαλίζονται όλα τα μέρη τόσο ο μισθωτής, που γνωρίζει εκ των προτέρων πως η σύμβαση μίσθωσης θα λήξει με ενδεχόμενη μεταβίβαση ακινήτου και ο νέος κτήτορας θα λάβει το ακίνητο απαλλαγμένο από οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση και θα μπορεί να το αξιοποιήσει εξ αρχής με τον τρόπο που επιθυμεί. Επίσης η ρήτρα λήξης της μίσθωσης μπορεί να προβλεφθεί και ως διαλυτική αίρεση (άρθρο 202 Α.Κ), που θα είναι η μεταβίβαση με οποιαδήποτε αιτίακαι έτσι η μίσθωση να λήξει αυτοδίκαια όταν το ακίνητο μεταβιβαστεί.

Όμως, επειδή δεν μπορούν όλα να προβλεφθούν εκ των προτέρων συμβατικά, καθώς και αστάθμητοι παράγοντες μπορεί να συντελέσουν στη μεταβίβαση ενός ακινήτου, υπάρχουν και οι διατάξεις αναγκαστικού δικαίου για τις μισθώσεις και αν δεν ορίζεται κάτι διαφορετικό έχουν ισχύ σε όλες τις αντίστοιχες συμβάσεις. Αν η μίσθωση κατοικίας υπερβεί την τριετία από το χρόνο κατάρτισης της μίσθωσης, που είναι το ελάχιστο όριο μπορεί ο νέος κτήτορας του ακινήτου να καταγγείλει τη μίσθωση δικαστικά λόγω παρέλευσης νόμιμου χρόνου και να απαιτήσει την απόδοση σε αυτόν του μισθίου απαλλαγμένο από οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση. Η τριετής μίσθωση κύριας κατοικίας ως ελάχιστο όριο ανεξαρτήτως του πόσου συμφωνήθηκε, ορίζεται από το Ν. 1703/87 όπως τροποποιήθηκε από το Ν.2235/1994.

Ο σκοπός του νομοθέτη σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου είναι κατ’ αρχήν να προστατεύεται ο καλόπιστος μισθωτής αν δεν έχεισυμφωνήσει και αποδεχτεί ότι σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου θα λήξει και η σύμβαση μίσθωσης.

Πλέον δεν επιτρέπεται νομοθετικά ο νέος κτήτορας να αντιτάξει την ιδιοκατοίκηση εναντίον του μισθωτή για να καταγγείλει τη μίσθωση καθώς δεν συνιστά νόμιμο λόγο καταγγελίας, ωστόσο η τύχη μιας τέτοιας καταγγελίας με τον νομικό όρο «ιδιόχρηση» θα κριθεί δικαστικά και από τις υπόλοιπες περιστάσεις. Στο σχετικό νόμο για τις μισθώσεις, νόμιμος λόγος ιδιόχρησης είναι όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να ασκήσει την επαγγελματική του δραστηριότητα στο ακίνητο και να αναπτύξει εμπορική χρήση τόσο ο ίδιος όσο και η σύζυγός του ή τα τέκνα του ή αν δεν διαθέτει στην ίδια πόλη η σε προάστειό της άλλο ακίνητο ιδιόκτητο, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κύρια κατοικία ή κύρια έδρα της επιχείρησής του. Ακόμη, στη νομολογία για την έκβαση της δίκης αποβολής του μισθωτή έχουν κατά καιρούς σταθμιστεί και άλλοι παράγοντες, όπως το κατά πόσο θα είναι πρακτικά εύκολο για το μισθωτή να αποχωρήσει άμεσαακόμη και αν η μίσθωση έχει λήξει. Ακόμη, εξατομικευμένοι παράγοντες που συντρέχουν στο πρόσωπο και του μισθωτή και του νέου κτήτορα θα ληφθούν υπ’ όψιν απ’ το δικαστήριο για το αν τα αντιτιθέμενα δικαιώματα του μισθωτή και του νέου κτήτορα ασκούνται με σύνεση ή καταχρηστικά. Αν λχ ο νέος κτήτορας του ακινήτου είναι υπερήλικας και ασθενής και το ακίνητο που απέκτησε πρόσφατα αποτελεί το μοναδικό του περιουσιακό στοιχείο και προβάλλει την άμεση ιδιόχρηση και ο μισθωτής είναι ένα άτομο νέο με μεγαλύτερη ευελιξία μετακόμισης, τότε το δικαστήριο μπορεί να αποφανθεί περί απόδοσης για ιδιοκατοίκηση από τις περιστάσεις έστω και αν καταργήθηκε η διάταξη, με γνώμονα τις αρχές της καλής πίστης.

 Αντίστοιχα αν ο παλαιός μισθωτής είναι ένα άτομο υπερήλικοκαι η μετακόμιση απαιτεί ιδιαίτερες περιστάσεις και περισσότερο χρόνο ή αν στο μίσθιο στεγάζεται μια πολυμελής οικογένεια ή μια επιχείρηση σε επαγγελματική μίσθωση με μεγάλο εξοπλισμό, τότε και αυτό θα συνεκτιμηθεί στο δικαστήριο ως προς  τους χρόνους αποδέσμευσης του ακινήτου σε περίπτωση καταγγελίας από το νέο κτήτορα.

Συμπερασματικά, το κρίσιμο στοιχείο για την τύχη της μίσθωσης στην περίπτωση που το ακίνητο μεταβιβαστεί πριν τη λήξη της είναι το αν υπάρχει πρόβλεψη ή όχι στο μισθωτήριο έγγραφο (συμφωνητικό) για το εν λόγω ζήτημα μεταξύ του παλαιού κτήτορα που το υπέγραψε και του μισθωτή. Αν υπάρχει ρητά πρόβλεψη ότι η μίσθωση λήγει κατά τη μεταβίβαση τότε ο νέος κτήτορας έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση άμεσα. Αν δεν γράφεται τίποτα συνάγεται ότι δεν υπήρχε τέτοια πρόβλεψη και ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του παλαιού και θα πρέπει να σεβαστεί τη συμβατική λήξη της μίσθωσης που συμφωνήθηκε με τον παλαιό κτήτορα ή έστω το ελάχιστο όριο που δίνει ο νομοθέτης για τη λήξη της μίσθωσης.

* ο Ηρακλης Μουραβας ειναι δικηγορος Βολου Μ.Δ.Ε Εμπορικου κ Αστικου δικαιου

Δείτε την αρθρογραφία του Ηρακλή Μουραβα εδώ